Investování do nemovitostí v Dubaji je stále atraktivnější i pro Slováky. Moderní město s luxusní infrastrukturou, vysokými výnosy z pronájmu a stabilním trhem nabízí bezpečné a transparentní prostředí pro zahraniční investory. Tento průvodce vám krok za krokem vysvětlí, jak koupit nemovitost v Dubaji – ať už jako Slovák, nebo jako zahraniční investor, jaký je proces, poplatky a možnosti financování.
Dubaj se v posledním desetiletí stal jedním z hlavních center zahraničních investic do nemovitostí. Slováci zde vidí příležitost diverzifikovat své portfolio a zároveň si zajistit pasivní příjem.
- Stabilita trhu – vláda Spojených arabských emirátů vytvořila legislativní prostředí, které chrání zájmy kupujících.
- Atraktivní životní styl – Dubaj nabízí luxusní bydlení, bezpečnost a moderní služby.
- Vysoké výnosy z pronájmu – Průměrný hrubý výnos z pronájmu ve Spojených arabských emirátech je 4,87 % (2. čtvrtletí 2025). Předtím, ve 4. čtvrtletí 2024, byl výnos z pronájmu 4,92 %, podle Global Property Guide.
Může si Slovák koupit nemovitost v Dubaji?
Investování do nemovitostí v Dubaji se stává stále populárnější volbou mezi Slováky. Město nabízí atraktivní výnosy, stabilní legislativní prostředí a unikátní životní styl. Tento průvodce vás provede celým procesem, od pravidel pro zahraniční investory, přes postup koupě, financování až po víza, daně a nejčastější chyby, kterým je třeba se vyhnout.
Pravidla pro zahraniční vlastníky
Dubaj patří mezi nejotevřenější realitní trhy v regionu. Zatímco v některých zemích Perského zálivu je vlastnictví omezeno jen na občany nebo rezidenty, v Dubaji mohou cizinci – včetně Slováků – vlastnit nemovitost na své jméno. Tento typ vlastnictví se nazývá freehold a znamená, že kupující má plné právo nemovitost užívat, pronajímat, prodávat nebo dědit. Nejde tedy pouze o dlouhodobý pronájem (leasehold), ale o skutečné vlastnictví, které je zapsáno na listu vlastnictví na jméno zahraničního investora.
Pro zahraniční kupce je důležité vědět, že vlastnictví je chráněno místní legislativou a registruje ho Dubai Land Department. To poskytuje jistotu, že koupě je právně závazná a srovnatelná se standardy v Evropě.
Freehold zóny, kde cizinci mohou nakupovat
Možnost koupě nemovitostí je pro cizince vázána na vybrané oblasti tzv. freehold zón. Jedná se o speciálně definované lokality, kde mají zahraniční investoři stejná práva jako domácí.
Mezi nejvyhledávanější patří:
- Dubai Marina – moderní čtvrť u moře s luxusními apartmány, promenádou a jachtovým přístavem.
- Downtown Dubai – centrum města s ikonickou Burj Khalifa, luxusními rezidencemi a obchodním domem Dubai Mall.
- Business Bay – dynamická obchodní čtvrť s moderními kancelářskými i rezidenčními projekty.
- Jumeirah Village Circle (JVC) – rodinami oblíbená lokalita s dostupnějšími byty a domy, vhodná pro dlouhodobé bydlení i investiční pronájem.
- Palm Jumeirah – umělý ostrov ve tvaru palmy, známý luxusními vilami a rezorty.
Tyto oblasti jsou oblíbené nejen pro svou strategickou polohu a infrastrukturu, ale také pro vysoký investiční potenciál – pronájem v těchto zónách přináší stabilní výnos a poptávka ze strany expatů je neustále vysoká.
Žádná omezení pro slovenské občany (stejný proces jako pro jiné cizince)
Slováci při koupi nemovitosti v Dubaji nemají žádná speciální omezení. Platí pro ně stejný proces jako pro investory z jiných zemí:
- Výběr vhodné nemovitosti v jedné z freehold zón.
- Podpis rezervační smlouvy a zaplacení rezervačního poplatku.
- Uzavření kupní smlouvy a registrace u Dubai Land Department.
Není nutné získávat žádná speciální povolení, nepotřebují místního partnera ani občanství. Dokonce ani pobytové vízum není podmínkou koupě – ačkoli vlastnictví nemovitosti může následně pomoci při jeho získání.
To znamená, že slovenským investorům jsou plně otevřené dveře k investicím na jednom z nejdynamičtějších realitních trhů na světě, přičemž celý proces je relativně rychlý, transparentní a bezpečný.
Proces koupě krok za krokem
Koupě nemovitosti v Dubaji je poměrně přímočarý proces, ale pro zahraničního investora je důležité vědět, co všechno ho čeká. Díky jasně stanoveným pravidlům a dohledu ze strany státu je celý postup transparentní a bezpečný.
Výběr developera nebo realitní kanceláře
Prvním a nejdůležitějším krokem je výběr spolehlivého partnera. Na trhu působí mnoho developerů a realitních kanceláří, ale ne všichni nabízejí stejnou úroveň profesionality. Ověřený partner dokáže zajistit, že všechny smlouvy, dokumenty i právní náležitosti budou zpracovány korektně.
Výhodou pro Slováky je spolupráce se společnostmi, které komunikují v rodném jazyce a zároveň působí přímo v Dubaji, jako nabízí Trim Real Estate. Slovenský tým se znalostí místního trhu dokáže usnadnit komunikaci a zároveň ochránit kupujícího před zbytečnými riziky.
Rezervace a podpis smlouvy
Po výběru konkrétní nemovitosti následuje podpis tzv. Reservation Agreement (rezervační smlouva). Tato dohoda zajišťuje, že prodávající nebo developer stáhne nemovitost z nabídky a zaručí, že ji neprodá jinému zájemci. Rezervace je standardní krok, který kupujícímu dává čas na přípravu financování a kontrolu všech dokumentů.
Záloha a splátkový kalendář
Výše zálohy se obvykle pohybuje mezi 10-20 % z ceny nemovitosti. Kupující by si měli před závazným rozhodnutím ověřit oficiální pokyny týkající se výše zálohy, podle Lawyers in Dubai. Zbývající část se hradí podle dohodnutého splátkového kalendáře. Ten bývá často velmi flexibilní – developeri nabízejí různé platební plány, které mohou být rozloženy na několik měsíců či let, případně vázané na postup výstavby.
Schválení Dubai Land Department (DLD)
Každý převod vlastnictví musí potvrdit Dubai Land Department (DLD) – oficiální vládní instituce, která dohlíží na transparentnost a zákonnost realitních transakcí. Tento krok je zárukou, že vše probíhá podle legislativy a kupující je plně chráněn.
Dokončení převodu a registrace vlastnictví
Poslední fází je úplné zaplacení kupní ceny a všech souvisejících poplatků. Po splnění těchto podmínek DLD oficiálně zaregistruje kupujícího jako vlastníka nemovitosti a vystaví Title Deed (list vlastnictví). Od tohoto okamžiku je nový majitel právoplatným vlastníkem s možností nemovitost užívat, pronajímat, prodat či dědit.
Možnosti financování pro Slováky
Investování do nemovitosti v Dubaji neznamená, že kupující musí mít celou částku okamžitě k dispozici. Slováci mají několik možností, jak si koupi financovat – od klasických hypotečních úvěrů přes splátkové plány až po přímé hotovostní platby. Každá možnost má svá specifika a výhody.
Hypotéky pro cizince v Dubaji
Slováci mohou požádat o hypoteční úvěr přímo v bankách ve Spojených arabských emirátech. Banky běžně poskytují část financování hodnoty nemovitosti, přičemž výše úvěru a podmínky závisí na bonitě klienta, typu nemovitosti a její hodnotě.
Podmínky úvěru obvykle zahrnují prokázání příjmu, stabilní zaměstnání nebo podnikání a čistý registr dlužníků. Výhodou je možnost rozložení splátek na delší období, což snižuje měsíční finanční zátěž. Nevýhodou je, že proces schvalování může být zdlouhavější a vyžaduje více doložených dokumentů.
Splátkové plány developerů
Jednou z nejpopulárnějších možností jsou splátkové plány nabízené přímo developery. Ty jsou často flexibilnější než hypotéky a přizpůsobené zahraničním investorům. Běžný model je takový, že část kupní ceny se platí během výstavby projektu a splátky se váží na jednotlivé milníky ve výstavbě. Zbytek ceny se doplácí až po dokončení stavby, někdy i s možností dalšího rozložení na splátky během několika let. Výhodou je jednodušší proces bez složitého schvalování v bance a dostupnost i pro investory bez stabilního příjmu v SAE.
Nákup v hotovosti
Nejjednodušší a nejrychlejší způsob je platba v hotovosti. Kupující uhradí celou částku přímo při podpisu smlouvy nebo podle dohody s developerem. Výhodou je rychlejší proces převodu vlastnictví, žádné závazky vůči bance ani developerovi a často i sleva z ceny. Nevýhodou je potřeba mít k dispozici velký kapitál, což není vždy možné.
Poplatky a daně při koupi
Při koupi nemovitosti v Dubaji je důležité zohlednit nejen cenu samotné nemovitosti, ale i související poplatky a daně, které mohou ovlivnit celkové náklady. Tyto položky zahrnují administrativní poplatky, správcovské poplatky a specifická daňová pravidla platná ve Spojených arabských emirátech.
DLD poplatek (4 %)
Pokud se v Dubaji převádí nemovitost a dojde ke změně konečného uživatele výhod (UBO – Ultimate Beneficial Owner), Dubai Land Department účtuje poplatek za převod nemovitosti až do výše 4 % z reálné tržní hodnoty nemovitosti v době převodu, podle Investin Dubai.
Tento poplatek pokrývá registraci vlastnického práva, administrativní náklady a zabezpečení právního zápisu v oficiálním registru nemovitostí. Poplatek se obvykle dělí mezi kupujícího a prodávajícího podle dohody, ale v praxi ho často hradí kupující.
Správcovské poplatky podle projektu
Většina rezidenčních komplexů nebo developerských projektů vyžaduje správcovské poplatky (service charges), které financují údržbu společných prostor, bezpečnostní služby, zahradnictví, opravy a jiné provozní náklady komplexu. Výše těchto poplatků se liší podle projektu, typu nemovitosti a poskytovaných služeb. Obvykle se platí ročně nebo pololetně a je důležité je zohlednit při výpočtu celkových nákladů na vlastnictví.
Daně
V Dubaji neexistuje daň z příjmu fyzických osob ani daň z kapitálových výnosů z prodeje nemovitosti. DPH (VAT) se uplatňuje jen na vybrané služby a produkty, jako jsou například právní služby, poplatky realitním agentům nebo některé developerské služby, ale ne přímo na koupi rezidenční nemovitosti. To činí Dubaj atraktivním místem pro investice z hlediska daňové efektivity.
Vízum a dlouhodobý pobyt při koupi nemovitosti
Investování do nemovitostí v Dubaji kromě finančních výhod nabízí i možnost získat rezidenční vízum. Pro zahraniční investory je Dubaj velmi atraktivní nejen kvůli stabilnímu realitnímu trhu, ale i kvůli jednoduchému a transparentnímu systému víz. Rezidenční vízum umožňuje legální bydlení, přístup ke zdravotní péči, vzdělávání a často i usnadnění podnikání nebo otevírání bankovních účtů.
Vízum je navázáno na vlastnictví nemovitosti a jeho typ závisí na výši investice a délce pobytu, kterou investor plánuje. Slováci mají stejná práva jako ostatní zahraniční investoři, a proto mohou využít všechny dostupné možnosti včetně dlouhodobého Zlatého víza nebo kratších rezidenčních víz.
Pro investora je důležité dopředu zvážit, jaký typ víza chce získat, protože to ovlivňuje způsob financování nemovitosti a možnosti správy majetku v Dubaji. Správné plánování vízového statusu dokáže zajistit bezproblémový pobyt a ochranu investice.
Zlaté vízum (Golden Visa) – podmínky
Doba platnosti Zlatého víza je 10 let a držitel může sponzorovat rodiče a své sourozence (s výhradou podmínek a požadavků stanovených Federální autoritou pro identitu a občanství), podle ICP.
Mezi hlavní výhody patří možnost legálního bydlení spolu s rodinou, přístup ke vzdělání a zdravotní péči, a možnost pronajímat nebo prodat nemovitost bez komplikací. Zlaté vízum také usnadňuje bankovní a administrativní procesy, jako je otevření účtu, registrace firmy nebo získání řidičského průkazu.
Pro Slováky, kteří plánují dlouhodobý pobyt a bezpečnou investici, představuje Zlaté vízum velmi atraktivní možnost. Jeho získání je relativně jednoduché po splnění finančních kritérií a předložení všech potřebných dokumentů, přičemž poskytuje jistotu a pohodlí pro celou rodinu.
Jiné typy rezidenčních víz pro investory
Kromě Zlatého víza existují i kratší formy rezidenčních víz, která jsou vázána přímo na vlastnictví nemovitosti. Tato víza bývají dvouleté nebo tříleté a umožňují legální pobývání po stanovenou dobu. Jsou vhodná pro investory, kteří nechtějí nebo nemohou investovat do nemovitosti v hodnotě dvou milionů AED.
Podmínky získání zahrnují vlastnictví nemovitosti nad určitou minimální hodnotu, registraci u Dubai Land Departmenta platnost víza je přímo navázána na vlastnictví. Pokud se nemovitost prodá, vízum je třeba obnovit nebo požádat o nové.
Kratší rezidenční víza poskytují investorům flexibilitu – mohou si ověřit život v Dubaji, získat zkušenosti s realitním trhem a postupně plánovat větší investice. Tato víza také dávají přístup k bankovním službám, možnosti pronájmu nemovitosti, registraci motorového vozidla a přihlášení dětí do škol, což je praktické pro rodiny plánující dočasný pobyt.
Nejčastější chyby Slováků při koupi
Při investování do nemovitostí v Dubaji se může stát, že i zkušení investoři udělají chyby, které ovlivní výnos nebo bezpečnost investice. Slováci by měli být obezřetní a důkladně plánovat každý krok, aby se vyhnuli nejčastějším problémům.
Výběr nespolehlivého developera
Jednou z nejčastějších chyb je výběr developera bez ověření jeho historie a spolehlivosti. Ne každý developer dodržuje vysoké standardy kvality a termíny výstavby. Proto je velmi důležité prověřit reference, předchozí projekty a zkušenosti ostatních investorů.
Dobrý developer poskytuje jasné smlouvy, transparentní splátkový kalendář a dostupnou podporu během celé výstavby. Slováci často podceňují význam lokálního partnera nebo realitní kanceláře, která dokáže ověřit spolehlivost developera a minimalizovat rizika.
Podcenění dodatečných nákladů
Při koupi nemovitosti se často počítá pouze cena samotné nemovitosti. Mnozí investoři však zapomínají na dodatečné náklady, které mohou tvořit významnou část investice. Patří sem poplatek za registraci v Dubai Land Department, správcovské poplatky, údržba, služby nebo pojištění.
Dále je třeba počítat s poplatky spojenými s pronájmem nebo úpravami interiéru. Slováci by měli dopředu vypracovat kompletní finanční plán, aby předešli nepříjemným překvapením po koupi. Podcenění dodatečných nákladů může výrazně ovlivnit výnosnost investice a reálnou návratnost.
Nerealistická očekávání ROI
Mnozí investoři mají příliš optimistická očekávání výnosů. Někteří očekávají vysoký roční zisk, který v praxi není realistický. Běžný ROI v Dubaji se liší v závislosti na lokalitě, typu nemovitosti a aktuálním trhu. Nerealistická očekávání mohou vést k zklamání a nesprávným investičním rozhodnutím.
Správná strategie zahrnuje realistická očekávání ROI, rozumné plánování cash flow a diverzifikaci investic, aby se minimalizovala rizika spojená s investováním v Dubaji.
Je investování v Dubaji bezpečné?
Investování do nemovitostí v Dubaji je obecně považováno za bezpečné. Trh je regulován místními institucemi, především Dubai Land Department (DLD) a Real Estate Regulatory Agency (RERA), které dohlížejí na transparentnost a bezpečnost transakcí. Tyto orgány zajišťují, že vlastnická práva jsou jasně definována a převody nemovitostí jsou legální a řádně registrované.
Pro zahraniční investory, včetně Slováků, jsou k dispozici jasné právní rámce a ochrana podle zákona. Proces koupě je transparentní, smlouvy jsou standardizované a poplatky předvídatelné. Navíc Dubai Land Department poskytuje i elektronickou kontrolu vlastnictví, což snižuje riziko podvodů a nejasností.
I přes bezpečné a regulované prostředí je důležité dbát na ověření developera a projektů před koupí. Doporučuje se spolupráce s ověřenými realitními kancelářemi, které znají místní trh a mohou investorovi poskytnout odbornou podporu během celého procesu.
Pro více informací si přečtěte náš článek Je investování v Dubaji bezpečné?
FAQ – Nejčastější otázky
Může si Slovák koupit byt nebo dům v Dubaji?
Ano, v tzv. freehold zónách mají Slováci stejná práva jako ostatní cizinci.
Jaký je minimální vklad při koupi nemovitosti?
Obvykle se vyžaduje záloha 10-20 % z hodnoty nemovitosti.
Platí se v Dubaji daň z pronájmu?
Ne, příjem z pronájmu nepodléhá dani.
Jak dlouho trvá proces koupě?
U hotové nemovitosti přibližně 30 dní, u projektů ve výstavbě závisí na splátkovém plánu.
Je výhodnější koupit hotovou nemovitost nebo projekt ve výstavbě?
Hotová nemovitost umožňuje okamžitý pronájem, zatímco projekt „off-plan“ nabízí nižší vstupní cenu a flexibilnější splátky.
Slováci, kteří zvažují koupě nemovitosti v Dubaji, mohou využít Trim Real Estate – slovenský tým přímo v Dubaji, který poskytuje kompletní servis od výběru nemovitosti, přes financování až po registraci vlastnictví a poradenství při vízech.
