Investování do nemovitostí v Dubaji se stává stále atraktivnějším pro slovenské a české investory, kteří hledají možnosti diverzifikace svého portfolia a pasivního příjmu. Rostoucí počet expatriotů, rozvoj infrastruktury a stabilní realitní trh činí z Dubaje perspektivní destinaci pro zahraniční investice.
Před samotnou investicí je však klíčové důkladně porozumět právním pravidlům, poplatkům a daňovým povinnostem spojeným s vlastnictvím nemovitosti. Bez znalosti těchto aspektů může investor čelit rizikům – například u off-plan projektů, kde platby probíhají podle fází výstavby, nebo při nesprávné registraci nemovitosti.
Naštěstí je systém v Dubaji relativně jednoduchý, transparentní a dobře regulovaný. Dubai Land Department (DLD) dohlíží na všechny transakce, zajišťuje ochranu kupujících a uplatňuje mechanismus escrow účtů u projektů ve výstavbě.
Díky transparentním pravidlům a jasně stanoveným poplatkům (např. DLD fee, Oqood, poplatky za správu) mohou investoři přesně plánovat své náklady a minimalizovat právní i finanční rizika.
Freehold zóny – kde mohou cizinci vlastnit
V Dubaji existují speciální freehold zóny, kde mohou zahraniční investoři vlastnit nemovitost v plném vlastnictví. Jedná se o vybrané lokality určené vládou, ve kterých mají cizinci stejná práva jako místní obyvatelé.
V těchto zónách mohou investoři svobodně nakupovat, prodávat nebo pronajímat nemovitosti, což poskytuje vysokou míru právní jistoty a bezpečí investice.
Mezi nejznámější oblasti patří Dubai Marina, Downtown Dubai, Palm Jumeirah, Jumeirah Village Circle či Dubai Silicon Oasis.
Dubai Land Department (DLD) – hlavní regulátor
Dubai Land Department je centrální orgán, který dohlíží na všechny realitní transakce v Dubaji. DLD spravuje registraci vlastnických práv, kontroluje transparentnost převodů a zajišťuje ochranu investorů.Každý nákup nemovitosti, ať už se jedná o dokončený projekt nebo off-plan (ve výstavbě), musí být oficiálně registrován u DLD. Tento systém zaručuje, že vlastnická práva jsou právně platná a chráněná podle místních zákonů.
Escrow účty – ochrana peněz při off-plan projektech
Při koupi off-plan nemovitostí, tedy projektů ve výstavbě, jsou platby kupujícího vedeny na escrow účtech, které spravuje banka nebo regulovaný finanční subjekt. Peníze jsou developerovi uvolňovány postupně, podle dosažení konkrétních milníků výstavby, například dokončení základů nebo hlavní struktury budovy. Tento mechanismus minimalizuje riziko, že by investor přišel o své peníze v případě selhání nebo bankrotu developera.
Ověření developera a smlouvy
Před investicí je nezbytné ověřit, zda je developer registrován v DLD a zda má projekt všechna potřebná schválení. Smlouva by měla jasně definovat platební plán, garantované milníky výstavby a podmínky vrácení peněz v případě problémů. Tímto způsobem má investor jistotu, že jeho investice je právně chráněná a transparentní.
Právní rámec pro zahraniční investory
Dubaj má jasně definovaný právní rámec, který umožňuje zahraničním investorům bezpečně vlastnit nemovitosti. Systém je regulován Dubai Land Department (DLD) a zahrnuje mechanismy, jako jsou freehold zóny pro cizince, escrow účty při off-plan projektech a povinné registrace smluv. Tento rámec zajišťuje ochranu investora, transparentnost transakcí a minimalizuje rizika spojená s koupí nemovitostí.
Povinné poplatky při koupi nemovitosti
Při koupi nemovitosti v Dubaji musí každý investor počítat s několika povinnými poplatky, které jsou regulovány místními úřady a zajišťují transparentnost transakcí. Tyto poplatky jsou pevně stanovené a jejich výše závisí na typu nemovitosti, její hodnotě a způsobu koupě.
Nejdůležitějším poplatkem je DLD fee, tedy poplatek pro Dubai Land Department, který se obvykle pohybuje okolo čtyř procent z hodnoty nemovitosti. Tento poplatek je povinný pro všechny transakce a zajišťuje oficiální registraci vlastnického práva.
DLD poplatek (4 % z hodnoty)
Při koupi jakékoli nemovitosti v Dubaji je povinné zaplatit poplatek Dubai Land Department (DLD) ve výši 4 % z kupní ceny. Tento poplatek se hradí jednorázově při převodu vlastnictví a je nezbytný pro registraci vlastnického práva – ať už se jedná o hotovou nemovitost s Title Deed, nebo o off-plan projekt registrovaný prostřednictvím Oqood.
Poplatek za registraci smlouvy (Oqood při off-plan projektech)
Při koupi nemovitosti ve výstavbě (off-plan) je nutné zaregistrovat předběžnou kupní smlouvu prostřednictvím systému Oqood, který spravuje DLD. Poplatek za registraci závisí na projektu a fázi výstavby. Registrace v Oqood zajišťuje právní ochranu kupujícího a oficiálně potvrzuje jeho nárok na nemovitost během výstavby.
Notářské a administrativní poplatky
Kromě výše uvedených plateb je třeba počítat i s menšími položkami, jako jsou poplatky za ověření dokumentů, úřední převod vlastnických práv nebo vyhotovení smluv. Jedná se o relativně nízké částky (většinou v stovkách dirhamů), ale i tyto náklady by měl investor zahrnout do svého rozpočtu.
Správcovské poplatky po koupi
Po nabytí vlastnictví se hradí pravidelné správcovské poplatky (tzv. service charges). Jedná se o platby, které pokrývají provoz a údržbu společných částí budovy či rezidenčního komplexu – od bezpečnosti, přes úklid, až po údržbu bazénů nebo zeleně. Výše se vypočítává podle počtu čtverečních stop dané nemovitosti a závisí na lokalitě a standardu projektu. Průměrné roční náklady se pohybují v rámci sazeb regulovaných Dubai Land Department. U luxusních projektů s rozsáhlými službami mohou být tyto poplatky vyšší, a proto je důležité je dopředu prověřit, aby nepřekvapily při plánování cash-flow investice.
Daně v Dubaji
Dubaj je pro zahraniční investory velmi atraktivní i z hlediska daňového zatížení, protože fyzické osoby neplatí daň z příjmu ani z pronájmu nemovitostí. Stejné pravidlo platí i pro kapitálový zisk při prodeji nemovitosti. Na nové projekty a služby v Dubaji se vztahuje daň z přidané hodnoty. Tato daň se zpravidla uplatňuje na nové nemovitosti, stavební služby nebo dodatečné poplatky spojené s projektem, nikoli však na sekundární trh s hotovými nemovitostmi.
Slovenští investoři by měli sledovat i další náležitosti, jako jsou poplatky spojené se správou a údržbou nemovitostí, protože tyto náklady ovlivňují celkovou návratnost investice. Celkově je daňový rámec v Dubaji jednoduchý a předvídatelný, což snižuje administrativní zátěž a zvyšuje atraktivitu investování.
Žádná daň z příjmu pro fyzické osoby
V Dubaji fyzické osoby nepodléhají dani z příjmu. To znamená, že příjem z pronájmu nemovitosti není předmětem zdanění. Investor hradí pouze nezbytné administrativní poplatky spojené s registrací, evidencí nebo správou nemovitosti. Tento systém přináší nižší daňové zatížení a jednodušší plánování návratnosti investice.
Žádná daň z pronájmu a kapitálového zisku
Výnosy z pronájmu ani kapitálové zisky z prodeje nemovitosti se v Dubaji nezdaňují. Pro investory je to zásadní výhoda, protože ve většině evropských zemí jsou tyto příjmy součástí daňového základu a podléhají buď dani z příjmu, nebo speciální dani z kapitálového zisku. Tato nulová daňová povinnost zvyšuje čistý výnos investice a zjednodušuje její plánování. Zároveň činí Dubaj atraktivním místem pro investory, kteří hledají stabilní a dlouhodobě výnosné realitní portfolio.
DPH (5 %) na nové projekty a služby
Khalid Al Bustani: Daňový systém SAE zohledňuje udržitelnou investiční konkurenceschopnost sektoru nemovitostí
Bin Mejren: 85 % složek v dubajském realitním sektoru je v současnosti osvobozeno od daně
Dubaj, Spojené arabské emiráty, 20. března 2018: Federální daňový úřad (FTA) a Dubajský úřad pro pozemky (DLD) potvrdily, že nedávno zavedená DPH v SAE bude mít omezený dopad na sektor nemovitostí.
FTA a DLD uvedly, že všechny transakce s nemovitostmi, s výjimkou prodeje prázdných komerčních nemovitostí a pronájmu komerčních nemovitostí, budou buď nepodléhat DPH, nebo budou od 5 % DPH osvobozeny. Pronajaté komerční nemovitosti se při prodeji daňovníkem nebudou považovat za dodávku, a proto nebudou zdanitelné, podle GOVERNMENT OF DUBAI.
Co by měl slovenský investor sledovat
Slovenští a čeští investoři by měli věnovat pozornost místním předpisům, které se týkají registrace vlastnictví v Dubai Land Department, povinným poplatkům a také pravidlům pro využívání služeb správy nemovitosti. Při koupi ve fázi výstavby je důležité ujistit se, že projekt je veden přes oficiální escrow účty, které chrání vložené prostředky až do dosažení dohodnutých milníků výstavby. Tím se minimalizuje riziko spojené s nedokončenými projekty.
Právní povinnosti kupujícího
Při koupi nemovitosti v Dubaji má kupující několik zákonem stanovených povinností, které zajišťují transparentnost transakce a ochranu jeho práv.
Kupující musí předložit základní dokumenty, mezi které patří platný pas a v případě financování prostřednictvím hypotéky také potvrzení o příjmech. Při rezervaci nemovitosti se podepisuje rezervační smlouva, která stanovuje základní podmínky koupě a zálohu.
Dokumenty potřebné při koupi
Při koupi nemovitosti v Dubaji je nezbytné předložit platný cestovní pas a v případě financování prostřednictvím hypotéky také potvrzení o příjmu od banky nebo zaměstnavatele. Důležitou součástí procesu je také podpis rezervační smlouvy s developerem, která stanovuje základní podmínky transakce, výši zálohy a termíny dalších plateb. Tento krok je prvním oficiálním závazkem kupujícího vůči developerovi.
Povinnosti pronajímatele – registrace Ejari
Investoři, kteří plánují svou nemovitost pronajímat, jsou povinni zaregistrovat nájemní vztah prostřednictvím systému Ejari. Jedná se o oficiální platformu, která eviduje všechny nájemní smlouvy v Dubaji. Registrace zajišťuje právní ochranu pronajímatele i nájemníka, umožňuje jednodušší řešení případných sporů a zároveň je nezbytná pro oficiální vedení příjmů z pronájmu.
Financování a právní rozdíly oproti Slovensku
Proces financování koupě nemovitosti v Dubaji se v některých bodech liší od zavedených postupů na Slovensku či v Česku. Výrazné rozdíly jsou zejména při koupi off-plan projektů, kde se uplatňuje systém postupných splátek podle fází výstavby a platby se vedou na escrow účtech. Dalším rozdílem je právní struktura kupní smlouvy, která je detailně regulována Dubai Land Department. Seznámení se s těmito odlišnostmi je klíčové pro bezproblémový průběh transakce a minimalizaci rizik.
Ochrana investora – na co si dát pozor
Při investování do nemovitostí v Dubaji je důležité dbát na ochranu svých financí a práv. Investoři by měli věnovat pozornost několika klíčovým oblastem, které snižují riziko a zajišťují bezpečný průběh investice. Rovněž je důležité důkladně prostudovat kupní smlouvu, která by měla obsahovat jasné podmínky ohledně platebního kalendáře, odpovědnosti developera a možností vrácení peněz při problémech. Transparentnost smlouvy a ověření developera v registru DLD poskytují dodatečnou jistotu a snižují právní rizika.
Riziko nedokončených projektů – Escrow systém
Při koupi nemovitostí ve fázi výstavby (off-plan) patří mezi hlavní rizika možnost, že developer projekt nedokončí. Aby se toto riziko minimalizovalo, všechny platby kupujícího jsou vedeny na oficiálních escrow účtech. Peníze se developerovi uvolňují až po dosažení dohodnutých milníků výstavby, čímž je investor chráněn před ztrátou kapitálu a může bezpečně a transparentně sledovat postup projektu.
Jasná kupní smlouva a transparentní podmínky
Kupní smlouva by měla obsahovat všechny podmínky platebního plánu, přesně definované milníky výstavby, povinnosti developera a mechanismus řešení případných sporů. Transparentní a detailně zpracovaná smlouva je klíčem k bezpečné transakci a výrazně snižuje právní a finanční rizika spojená s investicí.
Jak pomáhá Trim Real Estate – právní asistence pro Slováky
Trim Real Estate poskytuje komplexní podporu pro slovenské a české investory. Zajišťuje ověření developera a projektu, kontrolu kupní smlouvy a dohled nad správným použitím escrow účtu. Tato asistence umožňuje investorům bezpečně a efektivně investovat do dubajských nemovitostí bez rizika právních nebo finančních komplikací.
Porovnání Dubaj vs Slovensko
Investování do nemovitostí v Dubaji a na Slovensku se liší v několika klíčových oblastech, zejména pokud jde o daně, poplatky a právní prostředí.
V Dubaji neexistuje daň z příjmu fyzických osob ani daň z pronájmu či kapitálového zisku, zatímco na Slovensku jsou příjmy z pronájmu a zhodnocení nemovitosti předmětem zdanění. Tento rozdíl umožňuje investorům v Dubaji dosahovat vyšší čisté návratnosti investice.
Daně a poplatky při koupi
Dubajský úřad pro pozemky (Dubai Land Department) potvrdil, že poplatky za registraci nemovitostí, které jsou v současnosti stanoveny na 4 %, nebudou zvyšovány. Také uvedl, že v blízké budoucnosti neplánuje zvyšovat tyto poplatky, které jsou vybírány od prodávajících při realizaci jejich nemovitostních transakcí.
Úřad zdůraznil, že rozhodnutí o zvýšení různých poplatků souvisejících s nemovitostmi vydává Výkonná rada Dubaje (Dubai Executive Council). Rada vydala usměrnění č. 30 z roku 2013, kterým se určují hodnoty poplatků za nemovitosti, včetně poplatků za registraci nemovitostí, podle GOVERNMENT OF DUBAI.
Na Slovensku jsou poplatky spojené s koupí nemovitosti odlišné. Kromě daně z nemovitosti je třeba počítat s poplatky za zápis do katastru a notářské služby, které se mohou lišit podle konkrétní transakce a typu nemovitosti. Administrativní proces je často zdlouhavější a méně standardizovaný, což může zvyšovat náklady a složitost transakce.
Správcovské poplatky
Po koupi nemovitosti v Dubaji jsou pravidelně účtovány správcovské poplatky, známé jako service charges. Tyto poplatky pokrývají údržbu společných prostor, bezpečnost, služby recepce či zahradnickou údržbu. Výše poplatků závisí na lokalitě, typu nemovitosti a rozloze, ale jsou jasně stanoveny a pravidelně fakturovány, což snižuje nejasnosti pro vlastníka.
Na Slovensku jsou poplatky spojené s údržbou společných prostor většinou individuálně řešeny společenstvím vlastníků bytů. Výše poplatků se může lišit a často není striktně regulována, což může vést k větší variabilitě výdajů a nepředvídatelným nákladům pro majitele.
Výhody Dubaje oproti Slovensku
Dubaj poskytuje investorům několik významných výhod. Neexistuje zde daň z pronájmu ani daň z kapitálového zisku, což zvyšuje čistou návratnost investice. Poplatky spojené s koupí a správou nemovitosti jsou transparentní a jasně definované. Právní rámec, který je regulován Dubai Land Department a zajištěn prostřednictvím escrow účtů při off-plan projektech, chrání investora před riziky a zaručuje bezpečný proces.
Tyto faktory činí Dubaj atraktivní destinací pro zahraniční investory hledající stabilní pasivní příjem, transparentní právní rámec a jasně definované náklady spojené s vlastnictvím nemovitosti. Porovnání se Slovenskem ukazuje, že Dubaj nabízí vyšší předvídatelnost výnosů a menší administrativní riziko.
FAQ – Nejčastější otázky
Jaké daně se platí při koupi nemovitosti v Dubaji?
Hlavní poplatek je DLD 4 %, dále Oqood u off-plan projektů a administrativní poplatky. Neplatí se žádná daň z příjmu ani z kapitálového zisku.
Kolik činí DLD poplatek a kdo jej hradí?
DLD poplatek je standardně 4 % z kupní ceny nemovitosti a hradí jej kupující.
Platí se v Dubaji daň z pronájmu?
Ne, příjmy z pronájmu ani kapitálové zisky nejsou zdaněny.
Jaké jsou správcovské poplatky a jak se počítají?
Service charges se liší podle typu nemovitosti a lokality, v průměru 5-10 AED za čtvereční stopu ročně.
Je koupě v Dubaji právně bezpečná pro Slováky?
Ano, systém je regulován DLD, všechny platby u off-plan projektů jsou vedeny přes escrow účty a smlouvy jsou právně závazné.
Chcete vědět, jaké poplatky a právní kroky Vás čekají? Trim Real Estate Vám připraví detailní přehled.
